ТОП‑10 рисков при сделках с недвижимостью — чек‑лист
Чек‑лист • Казахстан

ТОП‑10 рисков при сделках с недвижимостью
и как их закрыть

Практическое руководство для покупателя/продавца в Казахстане

Дисклеймер: материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста/нотариуса. Законодательство обновляется — проверяйте актуальность форм с вашим специалистом.

Записаться на разбор в WhatsApp Смотреть чек‑лист
Как использовать этот файл
За 10–15 минут пройдите чек‑лист перед внесением задатка/аванса.
Сохраните «шаблонные формулировки» — вставляйте в договор/переписку.
В конце — универсальный чек‑лист и CTA: как мы можем помочь и что сделает наше приложение.
1
Обременения и аресты на объекте
＋
Почему возникает

Ипотека не погашена, арест у судебных исполнителей, запрет на регистрационные действия.

Как проявляется

«Чистая» цена, спешка продавца, нежелание идти к нотариусу/в регпалату.

Чем грозит

Срыв регистрации, долгий возврат денег, суд.

Как закрыть риск
  • Получить свежую выписку из госреестра прав/обременений (через нотариуса/ЦОН/электронные сервисы).
  • Если ипотека: оформить погашение/замену залога и подать совместное заявление в банк‑залогодержатель.
В договор: «Оплата по аккредитиву/эскроу. Средства раскрываются после регистрации перехода права и снятия всех обременений».
Документы

Выписка из реестра прав, письмо банка о закрытии залога.

Кто отвечает

Продавец + банк‑залогодержатель.

Красные флаги

«Давайте без нотариуса», «выписку не успею».

Почему

Продаёт не собственник, доверенность истекла/отозвана, подписи не те.

Проявление

«Продаёт племянник по доверенности», документ выдан давно/в другом городе.

Грозит

Оспаривание сделки, признание недействительной.

Как закрыть
  • Проверить доверенность в Едином реестре нотариальных действий (QR/звонок нотариусу).
  • Видеоподтверждение связи с доверителем, нотариально заверенные копии паспорта собственника.
В договор: «Сторона подтверждает действительность и неотозванность доверенности на дату подписания; в случае отзыва — расторжение и возврат средств».
Документы

Оригинал доверенности, копии удостоверения личности доверителя.

Кто отвечает

Представитель + нотариус.

Флаги

Отказ показать оригинал, «только фото в телефоне».

Почему

В объекте зарегистрированы дети/бывшие собственники, есть доли/наследственные притязания.

Грозит

Невозможность выписать, оспаривание сделки.

Как закрыть
  • Адресная справка + выписка из домовой книги.
  • При долях несовершеннолетних — разрешение органов опеки.
В договор: «Продавец обязуется снять всех зарегистрированных в срок до __; неустойка __ тг/день просрочки».
Документы

Адресная, разрешение опеки (если требуется), согласие супруга/совладельцев.

Флаги

«Потом выпишемся», «ребёнка выпишем после продажи».

Почему

Сносили стены, переносили мокрые зоны без узаконения.

Грозит

Штраф, отказ в регистрации/ипотеке, риск при авариях.

Как закрыть
  • Сверить объект с техпаспортом БТИ; при расхождениях — узаконить до сделки.
В договор: «В случае выявления незаконной перепланировки до передачи — устранение за счёт продавца/уменьшение цены на __».
Документы

Техпаспорт, акт приёмки, проект узаконения.

Флаги

«Ремонт делали, бумажек нет».

Почему

На объекте накопились долги за свет/воду/отопление, взносы ОСИ, налог на имущество.

Грозит

Отключения, взыскания, испорченные отношения с ОСИ.

Как закрыть
  • Акт сверки + справки об отсутствии задолженности от поставщиков и ОСИ/КСК.
В договор: «Неоплаченные до даты передачи долги удерживаются из расчётов/погашаются продавцом до подписания акта».
Документы

Акты сверок, квитанции, письмо от ОСИ.

Флаги

«Квитанции потерялись», «всё по устной договорённости».

Почему

«Сэкономим на налогах».

Грозит

Вы потеряете деньги при споре, сложности с ипотекой/страховкой, ответственность.

Как закрыть
  • Фиксировать реальную цену; расчёт — через аккредитив/эскроу/ячейку с описью.
В договор: «Цена договора соответствует фактическим расчётам. Стороны подтверждают отсутствие скрытых платежей».
Документы

Платёжные поручения, условия эскроу.

Флаги

«В договоре напишем меньше, остальное наличкой».

Почему

Продавец не готов выехать, затянул ремонт/переезд.

Грозит

Двойная аренда, срыв въезда, конфликт.

Как закрыть
  • Чёткий график: дата акта приёма‑передачи, дата освобождения; штраф __ тг/день.
  • Частичная оплата до акта, остаток — после освобождения и передачи ключей.
Документы

Акт приёма‑передачи с перечнем ключей/счётчиков/мебели.

Флаги

Расплывчатые обещания, «на word of honor».

Почему

Задержки, финансовые проблемы, отсутствие эскроу.

Грозит

Долгострой, невозможность оформить право, потеря денег.

Как закрыть
  • Проверить лицензию, разрешительную документацию, судебные споры, историю объектов, наличие эскроу‑счетов.
В договор: «Неустойка за просрочку, чёткие сроки ввода и передачи ключей, гарантийные обязательства».
Документы

Проектная декларация, договор участия, подтверждение эскроу.

Флаги

Агрессивные скидки «только сегодня», нет прозрачной информации.

Почему

Нет предварительного одобрения, меняются условия/ставки.

Грозит

Потеря задатка, срыв сделки.

Как закрыть
  • Получить предодобрение у 1–2 банков до подписания предварительного договора.
  • Делать аванс, а не задаток, или задаток с условием возврата при отказе банка.
Формулировка: «В случае письменного отказа банка до __ — задаток возвращается покупателю в полном объёме».
Документы

Письмо‑одобрение, условие в ПДКП.

Флаги

«Потом одобрим, главное внеси».

Почему

Объект показывают многим, берут несколько «бронь/задаток», не регистрируют предсделки.

Грозит

Длительные споры и суд.

Как закрыть
  • Бронировать через нотариальный ПДКП/соглашение о задатке с чётким описанием, сроками, санкциями.
  • Оплату — через инструмент, контролируемый третьей стороной (эскроу/аккредитив).
Документы

Нотариально удостоверенный ПДКП, расписка установленного образца.

Флаги

«Без нотариуса быстрее», «ещё один покупатель уже несёт деньги».

Готовы пройти сделку без рисков?

Запишитесь на бесплатный разбор в WhatsApp — объясним, какие пункты добавить в договор и что проверить до оплаты.

Открыть WhatsApp
Записаться на разбор в WhatsApp
Made on
Tilda